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En France comme en Belgique, plus de 65% de la population est propriétaire de son logement.

Si c’est votre cas, l’immobilier représente alors probablement une part très importante de votre patrimoine.

On va donc chercher à comprendre comment les prix de l’immobilier évoluent à travers le temps.

Histoire de vous mettre en appétit, sachez déjà que j’ai trouvé la trace d’une baisse de prix de 40% sur le marché parisien il y a seulement 30 ans de cela !!

Préparez-vous pour une avalanche de graphiques et de données FACTUELLES.

On va analyser la performance réelle de l’immobilier, loin des a priori et des phrases toutes faites du genre : « hé, l’immobilier c’est du solide tsé ».

Ça vous branche ?

Alors, on y va, c’est parti pour l’analyse !

Les prix de l’immobilier ne font-ils que monter ?

Analyse des prix au niveau mondial

Je vous propose de commencer de manière très large, par les performances de l’immobilier au niveau mondial.

Et ensuite de zoomer sur les performances en Europe et puis plus spécifiquement en France et en Belgique.

Commençons donc par l’évolution des prix de l’immobilier au niveau mondial entre l’an 2000 et l’an 2020.

Èvolution des prix de l'immobilier dans le monde entre 2000 et 2020

Dans ce document de la Banque Suisse UBS, on voit que la plupart du temps, les prix de l’immobilier augmentent entre 0 et 5% par an.

Mais on voit aussi que la crise des subprimes de 2008-2009 a fait baisser les prix de 8% en 2008 et de 11% en 2009 soit une baisse cumulée de 20% en 2 ans.

On a donc déjà une première information importante : les prix de l’immobilier peuvent baisser de manière notable en relativement peu de temps.

-20% en 2 ans.

Mais zoomons un petit peu.

Dans ce tableau, on voit l’évolution des prix sur les 5 dernières années dans les plus grandes villes du monde.

Je vous invite à vous concentrer uniquement sur les petits bâtonnets rouges qui montrent pour chaque ville si les prix ont augmenté ou diminué sur les 5 dernières années.

Evolution des prix de l'immobilier dans les grandes villes du monde entre 2016 et 2021
Source : UBS

On voit clairement  que dans l’ensemble les prix ont augmenté puisque les bâtonnets rouges sont très majoritairement du côté droit.

Les prix ont certes baissé à San Francisco, New-York, Dubaï et Londres

Mais ils ont connu des hausses de plus de 5% par an à Moscou, Amsterdam, Paris ou Hong-Kong par exemple.

Donc on le voit, ça s’est plutôt bien passé dans les grandes villes de la planète sur ces 5 dernières années.

Mais cet historique de 5 ans est un petit peu court à mon goût.

On va donc s’intéresser à un graphique à 20 ans.

Celui des prix dans les 500 plus grandes villes des Etats-Unis entre l’an 2000 et l’an 2020.

Analyse des prix aux Etats-Unis

En 20 ans, les prix y ont augmenté en moyenne de 100%, ce qui revient à faire x2.

C’est ce que montre la ligne noire qui est la moyenne nationale.

Ça peut paraitre beaucoup mais si on annualise cette performance de +100% en 20 ans, cela fait une hausse des prix de moins de 5% par an.

En comparaison, l’indice actions S&P500 a fait +200% sur la même période.

Autre remarque importante, on voit que les prix ont baissé de manière visible pendant 5 ans entre 2008 et 2013.

Et qu’il a fallu attendre 2017, soit un total de 9 années d’attente, pour que les prix repassent au-dessus de leur niveau de 2008.

Donc en synthèse, sur 20 ans, le rendement de l’immobilier résidentiel dans les grandes villes américaines a été très positif mais néanmoins inférieur au rendement du marché des actions et tout en connaissant une baisse de prix qu’il a fallu 9 ans à gommer.

C’est important de le savoir : les prix peuvent baisser et prendre plusieurs années pour revenir à votre prix d’achat, même dans les grandes villes.

Evolution des prix des logements en Europe

Dans l’Union Européenne, entre 2006 et 2019, les prix ont baissé à plusieurs reprises : en 2008 et 2009, lors de la crise des subprimes ainsi qu’en 2011 et 2012, lors de la crise grecque.

Evolution du prix des logements en Europe entre 2006 et 2019 (source : Eurostat)

Donc comme au niveau mondial et au niveau américain, on voit ici aussi que les prix de l’immobilier peuvent baisser.

Pas de doute là-dessus.

Si on zoome un peu et qu’on regarde l’évolution des prix des logements à l’échelle nationale dans les pays européens entre 2008 et 2018, on voit qu’ils ont augmenté dans la plupart des pays mais ont néanmoins baissé de manière visible notamment en Espagne, en Irlande et en Croatie.

Et on remarque aussi que lorsqu’ils augmentent, ce n’est pas toujours de manière très forte.

Regardez en France par exemple.

Les prix du résidentiel à l’échelle nationale ont augmenté de seulement 5,5% sur 10 ans.

Pas 5,5% par an, non non.

5,5% sur 10 ans, soit presque rien.

En Belgique la hausse a été un peu supérieure mais également faible : + 22% sur 10 ans.

Si on annualise ces chiffres, cela fait des hausses comprises entre +0,5% et +2% de croissance des prix par an.

Rien de franchement exceptionnel.

Ça ce sont les chiffres à l’échelle des pays c’est à dire dans les grandes villes, les petites villes et même dans les campagnes.

Voyons maintenant ce qu’il s’est passé dans les grandes villes européennes.

Et les prix dans les grandes villes européennes alors ?

On vient de le voir, la croissance des prix au niveau national n’est pas toujours impressionnante.

Mais alors qu’est-ce qui nous donne cette impression que les prix de l’immobilier sont si solides et tellement orientés à la hausse ?

Mon petit doigt me dit que c’est surtout dans les grandes villes que les prix ont fort monté.

Voyons cela avec ce graphique des prix dans les grandes capitales européennes entre 2007 et 2020.

Il y a énormément de lignes donc je vais vous aider à déchiffrer ce graphique.

Evolution du prix des logements dans les capitales européennes entre 2000 et 2019 (Paris, Londres, Bruxelles, Vienne, Moscou, Amsterdam)

Comme sur les graphiques précédents, on voit que les prix sont majoritairement en hausse.

Mais il y a deux bémols :

Premièrement, 3 villes sont en baisse : Madrid, Dublin et Athènes, ce sont les trois lignes du bas.

Et certaines villes qui ont pris en valeur sur l’ensemble de la période ont néanmoins connu une période de baisse.

C’est le cas notamment à Paris.

Deuxièmement, si on annualise la croissance des prix, qu’est-ce que ça donne ?

Paris et Londres ont commencé avec un indice 100 en 2007 et finissent à 160 en 2019.

Ça fait donc +60% en 12 ans soit une croissance annuelle proche de 4,5% par an.

A Bruxelles, cette croissance annuelle des prix est plutôt proche de 3% par an.

Donc pour les capitales européennes, les performances sont très correctes et clairement meilleures que ce qu’on a pu observer aux niveaux nationaux en général.

Mais on a aussi la confirmation de ce qu’on a déjà vu au niveau mondial et américain qu’investir dans une grande ville ne vous prémunit pas forcément d’une baisse de prix.

Continuons notre parcours et, après l’Europe, voyons quelles ont été les performances immobilières sur les marchés belges et français.

Zoom sur l’évolution des prix de l’immobilier en France

Evolution des prix sur Paris

Beaucoup vous présentent les prix à Paris comme ceci, avec un graphique qui commence en l’an 2000.

Celui-ci donne l’impression que les prix ne font que monter, de manière très impressionnante d’ailleurs.

Mais ces graphiques sont très favorables car ils commencent EXACTEMENT au moment où les prix parisiens ont commencé leur forte hausse.

Si on prend un peu plus de recul par contre et qu’on regarde les prix à Paris sur la période entre 1965 et 2015, c’est la ligne rouge sur le graphique, on voit une toute autre histoire.

Notez que les prix sont exprimés ici en euros constants c’est-à-dire corrigés de l’inflation.

Et qu’est-ce qu’on constate sur une durée aussi longue ?

D’abord une période de hausse très faible entre 1965 et 1985.

Il ne se passe pas grand-chose sur Paris.

Ensuite un montagne-russe impressionnant entre 1985 et 2000.

Entre 1985 et 1990, les prix se sont envolés puisqu’ils ont doublé sur Paris en 5 ans de temps.

Rendez-vous compte de la flambée des prix.

Fois deux en cinq ans.

Mais ils ont ensuite presque tout reperdu sur les 10 ans qui suivent.

C’est la dernière crise immobilière française : sur cette période, les prix au m² à Paris ont baissé de 45%.

Et il a fallu attendre 15 ans pour que les prix reviennent à leurs niveaux d’avant crise.

Retenez bien cela, parce que ce serait trop facile de balayer ces chiffres de la main sous prétexte que c’était il y a longtemps.

-45% sur le prix des logements à Paris et 15 ans pour revenir aux prix d’avant crise.

Mais alors, que retenir de ce graphique pour Paris ?

Que sur une période de 50 ans, la tendance haussière des prix est indéniable.

En effet, ils ont grosso modo fait x4.

Ce qui revient à un rendement réel de près de 5% par an sur le prix des logements.

Mais, comme vous le savez, le rendement d’un bien immobilier est la somme de la variation de son prix et des loyers perçus.

Donc si on rajoute à la hausse des prix un rendement locatif de l’ordre de 3,5% ou 4% par an, cela fait un rendement annuel total de l’ordre de 8,5% à 9% à Paris sur les 50 dernières années.

Indéniablement, c’est TRES bon.

Et meilleur que les rendements obtenus sur le marché des actions, même si en réalité l’essentiel de ce rendement a été réalisé sur la période 2000-2020 !

N’oubliez pas, malgré tout, que ces rendements immobiliers ne tiennent pas compte de toutes les dépenses nécessaires à l’entretien et à la rénovation et sont avant toute fiscalité, frais d’assurances et autres.

On parle donc ici clairement d’un rendement BRUT.

L’évolution des prix sur la France entière

Ensuite, remarquez la ligne bleue sur le graphique.

C’est l’évolution des prix pour le France entière.

Assez proche de l´évolution des prix parisiens mais qui finit néanmoins plus bas que sur Paris.

Au niveau de la France, on est plutôt sur un taux de croissance des prix d’un peu moins de 4% par an.

Si on y rajoute un rendement locatif, cela faitun rendement total annuel réel autour de 7% par an pour le résidentiel en France.

Une excellente performance.

Dynamique et performance du marché immobilier en Belgique

On voit ici un graphique de l’évolution des prix réels depuis 1975.

Réel veut dire corrigé de l’inflation, exactement comme le graphique des prix en France et à Paris qu’on vient de voir.

En Belgique, la ligne orange-rouge sur le graphique, on voit une baisse marquée des prix entre 1980 et 1985 de près de 40% et ensuite une montée forte et discontinue jusqu’en 2010.

Pour enfin connaitre une relative stagnation jusque 2016.

Fondamentalement on voit que les marchés belges et français se ressemblent dans leur trajectoire globale.

Et pour la n-ième fois, on voit que les prix de l’immobilier peuvent baisser de manière importante.

Ça a été le cas en Belgique entre 1980 et 1985.

Aux Pays-Bas, la ligne grise, entre 1980 et 1985.

En Allemagne aussi.

Et enfin en France comme on l’a vu précédemment et encore confirmé par la ligne verte ici.

Mais dans l’ensemble, les dernières décennies ont été très favorables ce qui aide à faire oublier les périodes de baisse.

Un petit peu comme en Bourse au fond.

Puisque, par exemple, tout le monde oublie que le marché actions américains n’a pas progressé du tout entre l’an 2000 et l’an 2012…

12 ans de stagnation !

Une distinction curciale à comprendre : villes, grandes villes et campagnes

Avant de passer au graphique suivant, rappelez-vous ce qu’on a vu concernant les prix en France et à Paris.

Une forte hausse entre 2000 et 2008, alors qu’ils sortaient d’une période de crise juste avant cela.

Et puis à partir de 2008, les prix à Paris continuent de monter fortement alors que ce n’est pas le cas pour le pays dans son ensemble.

Voyons plus en détail ce qui s’est passé parce que c’est intéressant.

Depuis décembre 2007, les prix ont fortement augmentés à Paris : +50%.

Mais c’est déjà moins le cas dans les 10 plus grandes villes de France, la ligne grise.

Et c’est encore moins le cas si on prend la ligne rouge des 50 plus grandes villes de France.

Ou la ligne bleu clair qui représente le marché résidentiel français dans son ensemble.

En France, globalement, les prix n’ont pas monté depuis 2007.

Cela fait 15 ans.

Notamment à cause de la ligne verte qui sont les prix en zones rurales.

Donc de nouveau, et c’est au final le message que je veux passer, on observe des baisses qui durent plusieurs années.

Et de grosses différences entre les villes où seules une poignée de villes tirent la moyenne vers le haut.

Donc dans l’ensemble, la hausse est très très modérée depuis fin 2007 avec en plus, une période de baisse visible entre 2010 et 2015.  

Il fallait absolument investir dans la ou dans les quelques meilleures villes pour profiter d’une hausse des prix sur les 15 dernières années en France.

Les crises financières et leur impact sur les prix de l’immobilier

Voyons maintenant comment l’immobilier se comporte en cas de crise sur le marché des actions.

On se rappelle de ce graphique et on va se focaliser sur les dernières crises boursières : celles de 2000, de 2008 et de 2020.

En l’an 2000, lors de la crise de l’internet, on ne voit aucun impact négatif sur les prix de l’immobilier.

Ni en France, ni en Belgique, ni aux Pays-Bas.

En Allemagne les prix baissent mais ils baissaient déjà avant.

Lors de la crise de 2008 par contre, c’est différent.

On voit bien qu’en Belgique, en France et aux Pays-Bas qui bénéficiaient jusque-là d’une forte hausse de prix, tout s’est arrêté net en 2008.

En 2008, les prix et le nombre de transactions ont commencé à baisser ce qui veut dire qu’il était plus difficile de vendre un bien.

En termes de prix, les différentes régions françaises ont ainsi connu des baisses marquées, de -6% à -13%.

Donc en 2008, contrairement à la crise de 2000, pas de doute, le marché immobilier a souffert en même temps que le marché des actions.

Et enfin en 2020, lors de la crise du Covid 19, les prix de l’immobilier ont très bien résisté.

Donc en synthèse, c’est plutôt un bon point pour l’immobilier : on dirait qu’il ne baisse pas ou peu lorsque les actions sont à la peine ce qui veut dire que dans l’ensemble, comme les obligations, il diversifie assez bien le risque actions.

Conclusion

Voilà, énormément de statistiques aujourd’hui mais je pense que c’était nécessaire pour sortir des impressions qu’on peut avoir sur l’immobilier.

En synthèse je dirais que l’immobilier est une bonne classe d’actifs, globalement aussi rentable que les actions.

Bon point pour l’immobilier : il est plutôt décorrélé du marché des actions ce qui veut dire que c’est bien d’avoir les deux dans son patrimoine, si on le peut.

Après, gardons à l’esprit que l’immobilier physique c’est BIEN PLUS de travail que de simplement détenir des actions ou des ETF sur un compte.

Et on l’a vu, les performances de l’immobilier ne sont pas uniformes puisque les grandes villes ont pris nettement plus en valeur que les campagnes par exemple.

Par contre, et je n’en ai pas parlé aujourd’hui, l’immobilier a un atout majeur que les actions n’ont pas : la capacité de financer cet investissement à crédit.

On aura sans doute l’occasion d’en reparler car c’est cet effet de levier qui est à mon sens la plus grande différence entre un placement en actions ou en immobilier.

Mais n’oubliez pas que l’effet de levier joue à la hausse… mais aussi à la baisse.

Allez, je vous laisse ici et je vous dit à bientôt.

Ciao

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